• -00013
  • x1
  • -00004
  • Image00001
  • -00006
  • 4 cr
  • 5 cr
  • -00015
  • -00018
  • -00001
  • q1
  • slide1
  • -00012
  • 098
  • Независимая оценка имущества
  • ПРОДАЕТСЯ 2-х этажный недостроенный дом. ул. Иршавскаяв с. Коропец, Мукачевского района под жилье/отель/ресторан. $150 000, торг.
  • Независимая оценка имущества, оценка ущерба
  • ПРОДАЕТСЯ действующий гостиничный бизнес на берегу Азовского моря в г.Приморск.
  • Экспертная денежная оценка земельных участков
  • Организация и проведение аукционов
  • Организация и проведение земельных торгов
  • Риелторские услуги
  • Строительно-техническая (судебная) экспертиза
  • Консалтинговые услуги
  • Услуги арбитражного управляющего
  • Юридические услуги
  • Услуги внешнего бухгалтера
  • Экспресс-оценка предметов старины и помощь в купле-продаже

Подробнее на сайте: https://newsexplore.ruhttps://flarenews.ru https://topallnews.ruGo to top of pagehttps://priornews.ruhttps://leadingnews.ru https://automobyle.ruhttps://hotsnews.ruhttps://maincredit.ruhttps://ultimnews.ruhttps://pc-room.ruhttps://news101.ru
Go to top of pagehttps://newshead.ruhttps://prime-pc.ruhttps://estascredit.ruhttps://holdnews.ru

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ И УСРЕДНЕНИЕ ИЗМЕРЕНИЙ

30 ноября 2015 года

Оценщик, измеряя стоимость объекта относительно выбранных аналогов, подразумевает, что у него есть определенная погрешность этих измерений, связанная с неполнотой информации об аналогах, субъективностью корректировок и т.д. При этом многие думают, что эти погрешности случайные, поэтому определяют рыночную стоимость как среднюю от полученных ориентиров. Но среднее значение и наиболее вероятное – это, вообще говоря, разные вещи.

 

Rynochnaya-stoimost-i-usredneniye-izmereniy

 

Сегодняшнему вниманию читателей предлагается авторская статья Заслуженного оценщика УОО, Члена Королевского института сертифицированных экспертов (MRICS), кандидата физико-математических наук Сергея Пузенко.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ И УСРЕДНЕНИЕ ИЗМЕРЕНИЙ

Как, надеюсь, всем хорошо известно, рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта на дату оценки при определенных условиях.
Когда мы измеряем стоимость объекта относительно выбранных аналогов, мы подразумеваем, что у нас есть определенная погрешность этих измерений, связанная с неполнотой информации об аналогах, субъективностью корректировок и т.д. Многие думают, что эти погрешности случайные, поэтому определяют рыночную стоимость как среднюю от полученных ориентиров.
Например:

  • объект сравнения 1: ориентир стоимости объекта оценки – 579 $/кв.м,
  • объект сравнения 2: ориентир стоимости объекта оценки – 518 $/кв.м,
  • объект сравнения 3: ориентир стоимости объекта оценки – 565 $/кв.м,
  • объект сравнения 4: ориентир стоимости объекта оценки – 513 $/кв.м,
  • объект сравнения 5: ориентир стоимости объекта оценки – 526 $/кв.м.

Среднеарифметическое значение – 540 $/кв.м.

Я, сильно извиняюсь, но среднее значение и наиболее вероятное – это, вообще говоря, разные вещи. Наиболее известный случай их совпадения – нормальный (Гауссовский) закон распределения случайных величин. Напомню, что таким распределением описывается большое количество взаимно независимых случайных флуктуаций достаточно малых по сравнению со средним значением. Это распределение очень часто помогает описывать и измерять природные явления. Но механическое перенесение его на измерение рыночной стоимости (т.е., на человеческие отношения), мягко говоря, не корректно.

Произведем мысленный эксперимент. Собрался оценщик картошки на рынке продать (сарказма не надо, времена нынче трудные). Пришёл на рынок, выбрал четырёх продавцов с примерно такой же картошкой и поинтересовался ценами. Интервью с продавцами дали следующие цены предложения: продавец 1 – 5 грн./кг, продавец 2 – 4,7 грн./кг, продавец 3 – 5,5 грн./кг, продавец 4 – 5,8 грн./кг.

Оценщик, который привык все усреднять, как человек последовательный встал за прилавок и начал свою картошку продавать за 5,25 грн./кг (среднее значение), считая, что это и есть наиболее вероятная цена продажи.

Абсурд скажет читатель, я готов применить и более сильные эпитеты. Ведь в стандартах чётко написано, что рыночная стоимость – это минимальная цена, на которую согласен продавец. Т.е., наибольшие шансы реализовать свой товар имеет продавец по 4,7 грн./кг (что и соответствует наиболее вероятной цене продажи). Конечно, поведение этого продавца может показаться флуктуацией. Но с очень большой вероятностью можно утверждать, что покупатель с энтузиазмом «ухватится» именно за нее, а не за абстрактное среднее по базару. А продавец с ценой 5,8 грн./кг вообще может ничего не продать в этот день, как, впрочем, и наш оценщик.

Еще хуже обстоит дело с усреднениями цен предложения на рынке недвижимости, когда предложение «растянуто во времени». Мало кто из продавцов надеется продать именно сегодня. Кто-то хочет сегодня, кого-то устраивает и завтра, а кто-то вообще хочет продать неважно когда, но по своей цене. Когда оценщик механически усредняет подобные «хотелки», особенно на падающем или даже стабильном рынке, он становится очень похож на того продавца картошки по средней цене.

Т.е., здравый смысл подсказывает, что если даже и есть флуктуации в измерениях, то их распределение не симметрично, а смещено в сторону меньших значений выборки. Это означает что наиболее вероятное значение цены меньше среднего. В предельном, но не всегда жизненном случае, рыночная стоимость должна соответствовать минимальному результату измерений.

Формализовать подобные рассуждения в виде каких-то алгоритмических процедур вряд ли возможно. Любая формализация требует определенных предположений, которые будут четко ограничивать ее применимость, подобно условиям применимости нормального распределения. Поэтому процедура согласования результатов измерений не может быть какой-то единой и формальной. Это естественно для любой аналитической оценочной процедуры, если, конечно, не повторять глупость о том, что «рыночная стоимость – это расчетная величина».

Сергей Пузенко

Использован материал сайта http://www.afo.com.ua/

 Печать  E-mail